Immobilie als Kapitalanlage: Mietrendite, Nebenkosten und Hebeleffekt

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Befund: Die Anlage trägt, sobald die Nettomietrendite dauerhaft über dem Zins des Darlehens liegt.

Der Vergleich dieser beiden Werte ist die einzige Rechnung, die am Anfang zählt. Bei einer Zinsbindung über zehn Jahre liegen die Konditionen 2026 über 4,30 Prozent, Bauzinsen insgesamt bei rund 4 Prozent. Eine Nettomietrendite darunter bedeutet, dass die Mieteinnahmen den Kapitaldienst nicht decken.

Die Differenz muss den laufenden Aufwand tragen, nicht nur den Zins. Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko kommen hinzu, und sie fallen auch dann an, wenn die Wohnung leer steht. Wertsteigerung ist dabei kein Argument für die laufende Rechnung, weil sie erst beim Verkauf realisiert wird. In gefragten Lagen bewegen sich die Preissteigerungen nach Marktbeobachtungen bei zwei bis vier Prozent im Jahr, garantiert ist davon nichts. Entscheidend bleibt deshalb die Rendite, und die wird häufig falsch berechnet.

Wie wird die Mietrendite berechnet?

Befund: Die Bruttomietrendite überschätzt den Ertrag regelmäßig um mehrere Prozentpunkte.

Gebräuchlich sind zwei Kennzahlen, und sie führen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Wer Angebote vergleicht, sollte prüfen, welche der beiden ein Exposé ausweist, denn Verkäufer nennen fast immer die höhere.

Wie berechnet sich die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.

Bei 4.000 Euro Jahresmiete und 100.000 Euro Kaufpreis ergibt das vier Prozent. Die Zahl ignoriert Kaufnebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung vollständig. Als Vorauswahl taugt sie, als Entscheidungsgrundlage nicht.

Wie berechnet sich die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite rechnet die Kaufnebenkosten in den Kaufpreis ein und zieht die nicht umlagefähigen Kosten von der Miete ab.

Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage. Beides zusammen senkt die Rendite gegenüber der Bruttobetrachtung spürbar. Nur dieser Wert lässt sich sinnvoll mit dem Darlehenszins vergleichen, weil beide dann dieselbe Basis haben.

Welche Mietrendite muss eine Anlageimmobilie 2026 erreichen?

Befund: Die Nettomietrendite sollte beim aktuellen Zinsniveau deutlich über 4,30 Prozent liegen.

Die Schwelle ergibt sich nicht aus einer Faustregel, sondern aus dem Zins für eine zehnjährige Zinsbindung. Alles darunter bedeutet, dass der Eigentümer monatlich zuzahlt und auf Wertsteigerung hofft.

In Ballungsräumen liegen die Nettomietrenditen häufig darunter, weil die Kaufpreise schneller gestiegen sind als die Mieten. Mittelstädte und ländliche Regionen erreichen die Schwelle eher, tragen dafür ein höheres Leerstandsrisiko. Diese Abwägung lässt sich nicht auflösen, nur bewusst treffen. Verschoben wird sie zusätzlich durch Kosten, die beim Kauf einmalig anfallen.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Erwerb an?

Befund: Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen 5,5 und 12,5 Prozent des Kaufpreises.

Diese Kosten lassen sich nicht finanzieren wie der Kaufpreis selbst, Banken verlangen sie in der Regel als Eigenkapital. Sie bestehen aus vier Posten mit sehr unterschiedlicher Höhe.

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die Paragrafen 656a bis 656d BGB die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten gilt diese Deckelung nicht. Wer die Nebenkosten in die Renditerechnung einbezieht, sieht die Anlage realistisch, muss dafür aber mehr Eigenkapital einsetzen, was wiederum die Eigenkapitalrendite verändert.

Wie wirkt der Hebeleffekt bei der Finanzierung?

Befund: Liegt die Mietrendite über dem Zins, steigt die Eigenkapitalrendite mit sinkendem Eigenkapitalanteil.

Der Effekt entsteht, weil die Differenz zwischen Objektrendite und Fremdkapitalzins allein dem eingesetzten Eigenkapital zugute kommt. Je weniger davon im Spiel ist, desto höher fällt die Rendite darauf aus.

Ein Beispiel verdeutlicht die Größenordnung: Bei einem Objekt für 100.000 Euro mit 4,5 Prozent Mietrendite und 3,5 Prozent Zins ergibt sich bei hälftigem Eigenkapital eine Eigenkapitalrendite von 5,5 Prozent. Bei 20 Prozent Eigenkapital sind es 8,5 Prozent, bei fünf Prozent Eigenkapital rechnerisch 23,5 Prozent. Der Hebel wirkt allerdings in beide Richtungen. Kippt die Mietrendite unter den Zins, vervielfacht derselbe Mechanismus den Verlust. Ein geringer Eigenkapitaleinsatz erhöht damit nicht nur die Rendite, sondern auch das Risiko. Teilweise ausgleichen lässt sich das über die steuerliche Behandlung.

Welche steuerlichen Effekte kann ein Vermieter nutzen?

Befund: Die Gebäudeabschreibung beträgt bei Neubauten drei Prozent im Jahr, bei Bestandsgebäuden zwei bis drei Prozent.

Vermietete Immobilien erzeugen Werbungskosten, die mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Die größte Position ist die Abschreibung auf das Gebäude, geregelt im Einkommensteuergesetz. Der Grundstücksanteil wird dabei nicht abgeschrieben.

Abzugsfähig sind daneben Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltungsaufwand und Fahrtkosten zum Objekt. Bemerkenswert ist der Unterschied zum selbst genutzten Eigenheim, bei dem nichts davon gilt. Hinzu kommt die Spekulationsfrist: Wird die Immobilie nach mehr als zehn Jahren verkauft, bleibt der Veräußerungsgewinn nach Paragraf 23 EStG steuerfrei. Diese Frist prägt die Haltedauer vieler Anleger stärker als jede Marktprognose. Unabhängig von der Steuer bleibt ein Posten, der regelmäßig unterschätzt wird.

Welche Rücklagen braucht ein Vermieter?

Befund: Für Instandhaltung sind 0,50 bis 1,70 Euro je Quadratmeter und Monat anzusetzen.

Die Spanne richtet sich nach Baujahr und Zustand. Ein saniertes Objekt liegt am unteren Ende, ein unsanierter Altbau am oberen. Diese Beträge sind keine Option, sondern die Kosten, die ohnehin anfallen, nur zeitlich verteilt.

Daneben gehört ein Liquiditätspuffer von drei bis sechs Bruttomonatsmieten dazu, der Mietausfall, Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen und unvorhergesehene Reparaturen abdeckt. Wer diesen Puffer nicht hat, gerät bei einer defekten Heizung im Januar in Schwierigkeiten. Energetische Anforderungen verschärfen das zusätzlich, weil Banken die Finanzierung energetisch schwacher Objekte zurückhaltender bewerten. Damit stellt sich die Frage, wann vom Kauf abzuraten ist.

Wann ist der Kauf für einen Anleger die falsche Entscheidung?

Befund: Der Kauf ist falsch, sobald die Rechnung nur mit angenommener Wertsteigerung aufgeht.

Das klarste Ausschlusskriterium ist eine Nettomietrendite unterhalb des Finanzierungszinses, die allein über erwartete Preissteigerung begründet wird. Wertsteigerung ist eine Hoffnung, Zins und Tilgung sind eine Verpflichtung.

Gegen den Kauf sprechen außerdem ein fehlender Liquiditätspuffer, ein absehbar nötiger Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist und ein Objekt, dessen Sanierungsbedarf nicht durch ein Gutachten geklärt ist. Wer verkauft statt kauft, findet die Gegenperspektive im Beitrag zum Verkauf eines Hauses über einen Makler, und welche Leistungen dabei überhaupt erbracht werden, ordnet der Beitrag zu den Leistungen eines Immobilienmaklers ein.