Haus verkaufen mit Makler: Ablauf, Unterlagen und Fristen

Wie läuft ein Hausverkauf mit Makler ab?

Befund: Zwischen Beauftragung und Schlüsselübergabe liegen sechs Stationen, von denen zwei den Zeitplan bestimmen.

Der Ablauf beginnt mit Wertermittlung und Maklervertrag, es folgen Unterlagenbeschaffung, Vermarktung, Besichtigungen mit Interessentenprüfung, Beurkundung beim Notar und schließlich die Abwicklung bis zur Übergabe.

Den Zeitplan bestimmen die Unterlagenbeschaffung am Anfang und die Kaufpreisfälligkeit am Ende. Auf beides hat weder Verkäufer noch Makler vollen Zugriff, weil Behörden, Verwaltungen und Banken ihre eigenen Laufzeiten haben. Die Vermarktung selbst nimmt bei realistisch bepreisten Objekten den kleinsten Teil ein. Wer den Gesamtzeitraum verkürzen will, setzt deshalb am Anfang an.

Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?

Befund: Fehlt ein Pflichtdokument, verschiebt sich der Verkauf um Wochen, nicht um Tage.

Erforderlich sind in jedem Fall ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Wohnflächenberechnung, Baupläne, Nachweise über Sanierungen sowie der Energieausweis, den das Gebäudeenergiegesetz für die Vermarktung vorschreibt. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Abrechnung der Instandhaltungsrücklage hinzu.

Der Energieausweis ist der Punkt, an dem es am häufigsten klemmt, weil er bereits in der Anzeige mit Kennwert und Energieträger angegeben sein muss. Ohne ihn darf nicht geworben werden. Grundbuchauszüge und Flurkarten sind innerhalb weniger Tage zu beschaffen, Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen können über die Verwaltung deutlich länger dauern. Mit vollständigen Unterlagen lässt sich der Preis belastbar bestimmen.

Wie wird der Angebotspreis festgelegt?

Befund: Der Angebotspreis der ersten Wochen bestimmt das Ergebnis, weil die Aufmerksamkeit danach abfällt.

Ein neu eingestelltes Objekt erreicht zu Beginn alle vorgemerkten Interessenten einer Region. Diese Reichweite entsteht einmal. Wird der Preis später gesenkt, erreicht die Korrektur nur noch einen Bruchteil dieses Kreises, und die Standzeit ist für Interessenten sichtbar.

Grundlage der Preisfindung ist eines von drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren bei Objekten mit ausreichend Vergleichsfällen, das Sachwertverfahren bei individuellen Einfamilienhäusern und das Ertragswertverfahren bei vermieteten Objekten. Welches Verfahren verwendet wurde, gehört in die schriftliche Bewertung. Eine Zahl ohne Verfahren und ohne Vergleichsobjekte ist eine Vermutung. Steht der Preis, beginnt die Phase, in der die meisten Verkäufe scheitern.

Woran scheitern Hausverkäufe am häufigsten?

Befund: Der häufigste Abbruchgrund ist eine Finanzierung, die erst nach der Reservierung geprüft wird.

Ein Interessent, der mündlich zusagt und dann keine Finanzierungsbestätigung beibringt, kostet mehrere Wochen. In dieser Zeit sind andere Interessenten abgesprungen, und das Objekt geht mit sichtbarer Standzeit zurück in die Vermarktung.

Vermeiden lässt sich das durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor der Reservierung, nicht durch eine Selbstauskunft. Regelmäßig treten zwei weitere Abbruchgründe auf: nachträglich entdeckte Mängel, die im Exposé nicht benannt waren, und Unstimmigkeiten zwischen mehreren Eigentümern, etwa bei Erbengemeinschaften. Beides lässt sich vor der Vermarktung klären. Ist der Käufer gefunden und geprüft, folgt der formale Teil.

Was passiert bei der Beurkundung beim Notar?

Befund: Der Kaufvertrag über ein Grundstück ist ohne notarielle Beurkundung nichtig.

Die Beurkundungspflicht ergibt sich aus Paragraf 311b BGB. Der Notar entwirft den Vertrag, übersendet ihn beiden Seiten und verliest ihn im Termin vollständig. Zwischen Entwurfsübersendung und Beurkundung muss bei Verbrauchern in der Regel eine Frist von zwei Wochen liegen.

Der Notar ist dabei zur Unparteilichkeit verpflichtet und vertritt keine der beiden Seiten. Er prüft weder den Preis noch den Zustand des Hauses, sondern die rechtliche Wirksamkeit. Wer inhaltliche Beratung braucht, muss sie getrennt einholen. Welche Grenzen für die Außendarstellung eines Notars gelten, beschreibt der Beitrag zum Werbeverbot nach der Bundesnotarordnung. Nach dem Termin beginnt die Abwicklung, die nochmals Zeit kostet.

Wie lange dauert die Abwicklung nach der Beurkundung?

Befund: Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen üblicherweise vier bis acht Wochen.

Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Dazu gehören die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht und die Löschungsbewilligungen für eingetragene Grundschulden des Verkäufers.

Der Notar überwacht diese Voraussetzungen und teilt die Fälligkeit mit. Erst danach zahlt der Käufer, erst danach erfolgt die Übergabe. Die Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, wird dem Käufer in dieser Phase gesondert in Rechnung gestellt. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt zuletzt und kann weitere Monate dauern, ohne dass dies den Einzug verzögert. Für den Verkäufer bleibt eine steuerliche Frage offen.

Wann fällt beim Hausverkauf Steuer auf den Gewinn an?

Befund: Nach zehn Jahren Haltedauer bleibt der Veräußerungsgewinn nach Paragraf 23 EStG steuerfrei.

Die Frist betrifft vermietete und unbebaute Objekte. Wird innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern.

Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutztes Wohneigentum: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, entfällt die Steuer unabhängig von der Haltedauer. Für Kapitalanleger prägt diese Frist die Haltedauer stärker als die Marktlage, wie der Beitrag zur Immobilie als Kapitalanlage zeigt. Wer abwägt, ob der Verkauf überhaupt über einen Makler laufen soll, findet die Kriterien im Beitrag zu den Leistungen eines Immobilienmaklers.